A tão esperada reforma tributária chega trazendo um novo olhar sobre o setor imobiliário brasileiro. Ao longo dos anos, o sistema tributário do setor carregou incertezas, complexidade e insegurança jurídica. Agora, são apresentadas regras claras e um regime específico, abordando compra, venda, locação e administração de bens imóveis sob uma ótica de transparência e racionalidade. Em nossas análises, percebemos que a busca por modernização finalmente começa a mostrar soluções reais e profundas, em sintonia com a nova dinâmica econômica do país.
O papel da modernização tributária segundo especialistas
Vivenciamos de perto os debates conduzidos por especialistas como Rodrigo Dias, advogado do SECOV e SEBIC, e Rony Peterson, auditor fiscal, em painéis que discutem os rumos da reforma. Ambos destacam a necessidade da não cumulatividade plena para operações imobiliárias. Isso significa que, em vez de tributar repetidamente cada fase do processo produtivo, o imposto incide apenas sobre o valor efetivamente agregado, evitando distorções e incentivando eficiência econômica.
Transparência. Essa é a palavra-chave nos novos caminhos do setor.
Segundo o Ministério da Fazenda, a reforma não irá aumentar de forma relevante os custos do setor, e os imóveis populares terão inclusive uma redução aproximada de 3,5% em seu custo final. Esse contexto favorece o desenvolvimento de projetos habitacionais e estimula investimentos no segmento, algo que nós, na Evollux Tax Technology, acompanhamos de perto utilizando inteligência artificial de análise tributária.
Nova estrutura tributária: o que muda nas operações imobiliárias?
A Lei Complementar nº 214/2025 redefine por completo as regras para o setor imobiliário. As operações abrangidas incluem:
- Compra de imóveis residenciais e comerciais.
- Venda, permuta ou qualquer forma de alienação de bens imóveis.
- Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis urbanos e rurais.
- Prestação de serviços de administração de imóveis.
O grande destaque está na criação de um regime específico, visando ajustar a tributação à realidade do setor sem sufocar investimentos ou sobrecarregar contribuintes. De acordo com análises da Lei Complementar nº 214/2025, as alíquotas setoriais ficam reduzidas em 50% para operações gerais e em 70% para locação, cessões onerosas e arrendamentos.
Como fica a tributação para pessoas físicas?
Para quem atua como pessoa física, as mudanças são relevantes e exigem atenção. Agora, apenas aqueles que possuírem mais de três imóveis locados e que somarem faturamento anual superior a R$ 240.000,00 serão enquadrados como contribuintes do novo sistema – ou seja, a maioria dos pequenos proprietários permanece isenta.
Pessoas físicas com até três imóveis locados e receita até R$ 240.000,00 ao ano estão livres da nova tributação.
Já aqueles que ultrapassarem qualquer desses limites passam a recolher tributos como pessoa jurídica, de acordo com as novas regras do IVA (Imposto sobre Valor Agregado). Isso busca evitar distorções e garantir que a tributação recaia sobretudo sobre grandes investidores, não penalizando o pequeno locador ou proprietário de imóvel.
Entendendo o redutor de ajuste e o redutor social
O redutor de ajuste é uma das grandes novidades para o cálculo da base tributária no meio imobiliário. Este mecanismo ajusta o valor do imposto devido sobre as operações e foi criado para evitar aumentos exagerados na carga tributária efetiva do setor. Conforme levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), a alíquota efetiva do IVA para o segmento imobiliário ficaria em 16,78% mesmo com o redutor, mas as negociações seguem e existe pressão para elevar esse redutor, tornando a carga ainda mais atrativa.
Já o redutor social mira a população de baixa renda, importante para cidades que buscam ampliar o acesso à moradia. Na prática, permite deduções significativas:
- R$ 100.000,00 sobre a base tributária na venda de imóveis residenciais novos.
- R$ 30.000,00 na alienação de lotes residenciais.
Esses redutores representam uma política pública conectada com inclusão social e produção habitacional acessível.
Segundo dados detalhados na Revista Anefac, as alíquotas para locação poderão cair para 7,95%, favorecendo contratações formais e valorização do aluguel regularizado.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): mais segurança e informação
Outra mudança decisiva é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O objetivo é unificar as informações essenciais de cada imóvel em um sistema digital nacional, melhorando a rastreabilidade e simplificando consultas. Isso ajuda a promover maior segurança jurídica, reduz problemas de duplicidade de registro e fraudes, e facilita transações imobiliárias, beneficiando compradores, vendedores e o poder público.
Com o CIB, todo o histórico, localização, características e eventuais restrições legais constarão em um registro centralizado, acessível e confiável.
Essa medida ainda impacta positivamente a fiscalização e transparência do setor, colaborando com soluções como a Evollux Tax Technology no processamento inteligente e seguro de grandes volumes de dados tributários e fiscais.
Transição suave: regras para adaptação
A legislação prevê uma fase de transição, com condições definidas para que o mercado possa se adaptar às novas regras sem impactos bruscos. Essa previsão de ajuste gradual pretende evitar instabilidades e inseguranças, especialmente em contratos em andamento e negócios fechados durante o período de implementação. Para acompanhar essas mudanças e garantir que procedimentos, escrituração e compliance estejam atualizados, recomendamos o acesso à nossa seção dedicada à reforma tributária e artigos como Impactos no compliance e gestão fiscal.
Alíquotas reduzidas e discussão sobre neutralidade
A substituição dos antigos PIS, COFINS, ICMS e ISS pelo IBS e CBS, com uma alíquota de referência de 26,5%, esbarrou em um ponto sensível para o setor imobiliário: a necessidade de garantir competitividade. Para isso, a legislação define:
- Redução de 50% na alíquota para operações gerais (aproximadamente 13,25%).
- Redução de 70% para locações, cessões e arrendamentos (alíquota próxima a 7,95%).
Esse novo cenário promete mais justiça tributária. Mesmo assim, entidades do setor, pautadas por estudos como os da CBIC, defendem ajustes para alcançar neutralidade e manter a carga tributária dentro da faixa atual, que gira entre 6,4% e 8%. O debate, portanto, segue ativo, como detalhado na abordagem sobre impactos para escritórios de contabilidade.
Ajuste tecnológico e oportunidades para gestão tributária
Com a digitalização acelerada do setor e o advento de novas obrigações acessórias, a demanda por soluções tecnológicas atingiu um novo nível. Tecnologias como as desenvolvidas pela Evollux Tax Technology vêm ganhando relevância, principalmente diante do aumento do volume de dados fiscais, das novas obrigações do CIB e da necessidade de aprimorar processos. Para quem deseja acompanhar de perto formas de automação e segurança, indicamos o artigo sobre automação e uso de ferramentas na reforma tributária e sobre desafios tecnológicos para adequação fiscal.
Conclusão
Ao trazermos esse panorama, percebemos que a reforma tributária representa um avanço significativo para o mercado imobiliário, oferecendo regras mais simples, claras e modernas. Especialistas, autoridades e o próprio setor têm participação ativa no debate e implementação. A redução de alíquotas, a criação de redutores sociais e ajustes, além de sistemas como o CIB, visam consolidar um ambiente de negócios saudável, previsível e transparente.
Na Evollux Tax Technology, continuamos acompanhando cada detalhe desse processo para oferecer sempre a melhor experiência em automação e análise tributária. Convidamos você a conhecer nossas soluções e conversar com nosso time para entender como podemos contribuir com sua rotina de gestão tributária no setor imobiliário!
Perguntas frequentes
O que muda na tributação imobiliária?
A tributação passa a ser baseada em um regime específico, com aplicação de alíquotas reduzidas e o conceito de não cumulatividade plena. Para pessoas físicas, a obrigatoriedade de recolhimento de tributos só ocorre quando há mais de três imóveis locados e faturamento anual superior a R$ 240.000,00. Além disso, o novo sistema contempla redutores sociais e o ajuste gradual das regras.
Quais os benefícios para o setor imobiliário?
O setor recebe alíquotas reduzidas (50% para operações gerais e 70% para locações), redutores sociais na venda de imóveis residenciais populares, simplificação de obrigações acessórias e mais transparência com o Cadastro Imobiliário Brasileiro. Essas vantagens promovem maior previsibilidade e novos investimentos, como descrito pelo Ministério da Fazenda.
Como a reforma afeta compradores de imóveis?
Compradores de imóveis populares poderão se beneficiar da redução de custos com descontos de até 3,5%. Já imóveis de alto padrão podem sofrer aumentos proporcionais, mas com compensações derivadas do crédito tributário sobre insumos. O CIB traz segurança nas transações ao centralizar informações sobre cada imóvel.
Vale a pena investir em imóveis agora?
Do ponto de vista tributário, o cenário se torna mais previsível e transparente, com redução de tributos para operações populares e aluguéis. Isso favorece investimentos especialmente em unidades residenciais acessíveis e locação formalizada. Naturalmente, orientamos a análise individual com uso de ferramentas tecnológicas como a Evollux para um planejamento adequado.
Quando as novas regras entram em vigor?
A implementação das novas regras é gradual, com fases de transição detalhadas para que contribuintes e empresas possam se adequar sem prejuízos. O início ocorre em 2025, seguindo prazos já definidos na legislação, e contempla prazos específicos para adaptação das obrigações.
